בקניית דירה שנייה, מס הרכישה אינו פרט טכני שמחשבים בסוף. הוא יכול להשפיע על ההון העצמי, על המשכנתה, על מועד התשלום הראשון ועל ההחלטה אם העסקה משתלמת. לכן צריך להבין מראש האם הרוכש נחשב בעל דירה יחידה, בעל דירה נוספת, או מי שנמצא בתקופת מעבר שבה הוא מתחייב למכור דירה קיימת.
הבדיקה צריכה להשתלב עם ייעוץ במיסוי מקרקעין ומס שבח ועם ליווי משפטי בקניית דירה. אם במקביל מתוכננת מכירה של דירה קיימת, כדאי לקרוא גם את המדריך האם מגיע פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
לפני חתימה בודקים כמה דירות רשומות על שם הרוכש, האם יש זכויות חלקיות בדירה אחרת, האם קיימת דירת ירושה או מתנה, והאם הרוכש מתכוון למכור דירה קיימת בתוך התקופה שמאפשרת להיחשב כבעל דירה יחידה. לאחר מכן מכינים שומה עצמית למס רכישה ומוודאים שלוח התשלומים בחוזה מתאים לחבות המס.
לא כדאי לחכות לשלב הדיווח לרשות המסים. אם התכנון נעשה אחרי חתימה, לפעמים כבר קשה לשנות מועדים, להוסיף תנאים מתלים או להתאים את מקורות המימון למס הצפוי.
רוכש שמחזיק בדירה נוספת עשוי לשלם מס רכישה שונה מרוכש של דירה יחידה. השאלה אינה רק כמה דירות רשומות בטאבו ביום החתימה. לעיתים יש זכויות בדירת ירושה, חלק בדירה משפחתית, דירה שנרכשה על ידי בן זוג, או דירה קיימת שמתוכננת להימכר לאחר רכישת הדירה החדשה.
כל אחד מהמצבים האלה יכול להשפיע על ההצהרה לרשות המסים ועל גובה המס. לכן לא מספיק לומר שזו 'דירה להשקעה' או 'דירה חלופית'. צריך לבדוק את מצב הזכויות בפועל ואת התנאים שהחוק מציב.
יש הבדל מעשי בין מי שקונה דירה נוספת כהשקעה לבין מי שקונה דירה חדשה ומתכנן למכור את הדירה הקיימת. במקרה של דירה חלופית, ייתכן שהרוכש יוכל להצהיר על כוונה למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופה שנקבעה בדין, אבל צריך לוודא שההתחייבות ריאלית ושאינה סותרת את לוחות הזמנים של העסקה.
אם מכירת הדירה הקיימת מתעכבת, הרוכש עלול להיקלע לחבות מס גבוהה יותר או לצורך בתיקון דיווח. לכן כבר בשלב המשא ומתן צריך לבדוק האם יש קונה לדירה הקיימת, האם יש עליה משכנתה, ומה יקרה אם המכירה לא תושלם בזמן.
אחת הטעויות הנפוצות היא להתעלם מזכות חלקית בדירה אחרת. גם חלק קטן בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה עשוי להיות רלוונטי לבדיקה. לפעמים הזכות אינה רשומה במלואה בטאבו, אלא מופיעה במסמכי ירושה, הסכם חלוקה, חברה משכנת או רישום אחר.
לפני שמצהירים על דירה יחידה או על דירה נוספת, צריך לאסוף מסמכים ולא להסתמך על זיכרון. אם יש ספק לגבי זכויות במשפחה, עדיף להציף אותו לפני חתימה ולא אחרי שרשות המסים מבקשת הבהרות.
מס רכישה הוא חלק מהתקציב של העסקה. כאשר לא משאירים לו מקום בתזרים, הרוכש עלול לגלות שההון העצמי שנועד לתשלום למוכר נדרש גם לתשלום מס. לכן עורך הדין צריך לוודא שהחוזה, מועדי התשלום והמשכנתה מתיישבים עם חבות המס הצפויה.
בחלק מהמקרים נכון להוסיף לחוזה תנאים או הצהרות שמתייחסים למכירת דירה קיימת, למסמכים שהמוכר צריך למסור, או למועד שבו הרוכש יוכל להשלים דיווח ותשלום. זה חשוב במיוחד כאשר הרוכש תלוי בכספים ממכירת נכס אחר.
בעסקת מקרקעין מוגשת הצהרה לרשות המסים, ובדרך כלל נערכת שומה עצמית למס רכישה. לפי פרסומי רשות המסים, חובת ההצהרה בעסקאות מקרקעין היא בתוך 30 ימים מיום המכירה. לכן צריך להכין מראש את הנתונים ולא לחכות לאיסוף מסמכים ברגע האחרון.
הדיווח צריך לשקף את העסקה בפועל: פרטי הרוכשים, התמורה, סוג הזכות הנרכשת, מצב הדירות הקיימות והבקשות הרלוונטיות להקלה או לסיווג כדירה יחידה, אם יש בסיס לכך.
כדאי לפנות לייעוץ לפני חתימה כאשר לרוכש יש דירה נוספת, זכויות חלקיות, דירה מירושה, רכישה דרך בני זוג או כוונה למכור דירה קיימת לאחר הקנייה. ייעוץ מוקדם מאפשר להבין את החבות, להתאים את החוזה ולמנוע הפתעות בתזרים.
המטרה אינה רק להפחית מס בכל מחיר, אלא לדווח נכון ולבנות עסקה שניתן להשלים. כאשר המס, המימון והחוזה נבדקים יחד, קל יותר לקבל החלטה אם להתקדם, לשנות תנאים או לעצור לפני חתימה.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
אין קבלות על שיפוץ? עדיין ייתכן שאפשר לבסס חלק מההוצאות למס שבח, אך צריך לאסוף ראיות מסודרות לפני הדיווח ולא להניח שכל הוצאה תוכר.
בקניית דירה מקבלן לא מספיק לבדוק מחיר ומפרט. לפני שמשלמים צריך לוודא שיש בטוחה לכספי הרוכש, פנקס שוברים תקין, ליווי בנקאי ותנאי חוזה שמתאימים לחוק המכר.
מכירת דירה יחידה יכולה להיות פטורה ממס שבח, אבל הפטור אינו אוטומטי: הוא תלוי בתושבות, בתקופת ההחזקה, בתקרת הפטור ובשאלה אם יש לכם חלק בדירה נוספת.
