מכירת דירה שמתגורר בה שוכר אינה מונעת עסקה, אך היא משנה את סדר הבדיקות ואת ניסוח ההסכם. הקונה צריך לדעת מתי יקבל את הדירה, האם השכירות נמשכת ומה הוסכם עם השוכר; המוכר צריך לוודא שמסירת החזקה והתחייבויותיו כלפי השוכר אינן מתנגשות.
כדאי לטפל בנושא במסגרת ליווי משפטי בעסקאות מכר מקרקעין ובחינה של מקרקעין ונדל״ן. לפני שמתקדמים, מומלץ לקרוא גם את המדריך מה חייב מוכר דירה לגלות לקונה לפני חתימה.
אפשר למכור דירה מושכרת, אך מכירת הנכס אינה מבטלת מעצמה את ההסכמות מול השוכר. כבר בתחילת המשא ומתן צריך להציג לקונה את חוזה השכירות, תקופתו, האופציות, גובה הבטוחות, אופן תשלום שכר הדירה וכל הודעה או מחלוקת שקשורות לשכירות.
ההסכם עם הקונה צריך לקבוע במפורש אם הדירה תימסר פנויה או עם השוכר, מי מטפל בהודעות לשוכר, מה יקרה לשיקים ולפיקדון, ואיך מתאמים כניסה לדירה לצורכי הצגה, בדיקה ושמאות.
אם הקונה רוכש את הדירה להשקעה, הוא עשוי להסכים לקבל אותה עם השוכר הקיים. במקרה כזה חשוב שהקונה יקבל תמונה מלאה על תנאי השכירות ועל כל זכות שהשוכר טוען לה. אם הקונה מבקש דירה פנויה, המוכר צריך לבדוק היטב את מועד סיום החוזה ואת מנגנון הפינוי הקיים בו לפני שהוא מתחייב למועד מסירה.
אין מקום להניח שהשוכר יעזוב רק משום שהדירה נמכרה. התחייבות לפינוי שאינה תואמת את חוזה השכירות או לא ניתנה בהסכמה ברורה עלולה לסכן את המועד שנקבע מול הקונה.
למוכר יש עניין להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים, אך גם לשוכר יש זכות לשימוש שקט וסביר בנכס בתקופת השכירות. לכן נכון לקבוע תיאום מראש, שעות סבירות ומספר ביקורים מידתי. הסכמה כתובה ומכבדת מפחיתה חיכוך ומונעת טענות בשלב רגיש של העסקה.
לא כדאי להבטיח לקונה גישה חופשית לדירה או בדיקה מיידית בלי לתאם עם השוכר. אם נדרשת שמאות, בדיקת מהנדס או צילום, עדיף לייצר לוח זמנים מוסכם מראש.
כאשר השכירות נמשכת לאחר המכירה, צריך להחליט מי מחזיק בבטוחות וממתי. ההחלטה אינה טכנית: מי שמקבל את הפיקדון או השיקים עשוי להידרש להחזירם או לממשם בסוף השכירות. יש לתעד את העברת הבטוחות, את מצב החובות ואת הסכמת הצדדים לכך.
בהסכם המכר אפשר לקבוע מועד ברור להעברת הבטוחות לקונה ולחבר אותו להעברת הזכויות או לקבלת התמורה. כך לא נשאר מצב שבו המוכר כבר אינו בעל הדירה אך מחזיק במסמכים או בכספים השייכים לשכירות העתידית.
טעות נפוצה היא לפרסם דירה כפנויה בלי לבדוק את תקופת השכירות והאופציות. טעות אחרת היא למסור לקונה שהכול מוסדר בלי להעביר את החוזה ואת התכתובות הרלוונטיות. גם פיקדון שנשאר אצל המוכר בלי הסדרה בכתב עלול ליצור מחלוקת בסוף השכירות.
טעות נוספת היא ללחוץ על השוכר לעזוב כדי לעמוד בלוח הזמנים שניתן לקונה. אם אין בסיס חוזי ברור לכך, הלחץ יכול להחמיר את המחלוקת במקום לקדם את העסקה.
כדאי לקבל ייעוץ לפני חתימה אם קיימת אופציה לשוכר, אם הקונה דורש דירה פנויה במועד קרוב, אם יש פיגור או מחלוקת עם השוכר, או אם לא ברור מי מחזיק בבטוחות. בדיקה מוקדמת מאפשרת להתאים את לוח הזמנים ואת מנגנון ההסכם למצב האמיתי של הדירה.
המידע במאמר הוא כללי בלבד. בכל עסקת מכר יש לבחון את חוזה השכירות, את המסמכים ואת הנסיבות הספציפיות לפני שמתחייבים כלפי שוכר או קונה.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
לפני מכירת דירה, מוכר צריך למסור לקונה מידע מהותי על הנכס ועל העסקה. כך בודקים מה לתעד, מה להציג ומתי לא להסתפק בתשובה בעל פה.
אין קבלות על שיפוץ? עדיין ייתכן שאפשר לבסס חלק מההוצאות למס שבח, אך צריך לאסוף ראיות מסודרות לפני הדיווח ולא להניח שכל הוצאה תוכר.
בקניית דירה מקבלן לא מספיק לבדוק מחיר ומפרט. לפני שמשלמים צריך לוודא שיש בטוחה לכספי הרוכש, פנקס שוברים תקין, ליווי בנקאי ותנאי חוזה שמתאימים לחוק המכר.
