עורך דין למינוי כונס נכסים ומימוש מקרקעין

מתי ממנים כונס נכסים למקרקעין

כונס נכסים הוא בעל תפקיד שהרשם בהוצאה לפועל או בית המשפט ממנים כדי לבצע פעולה בנכס במקום בעליו: למכור אותו, לנהל אותו, לגבות דמי שכירות או לחתום על העברת זכויות. בהקשר של מקרקעין המינוי נדרש בדרך כלל באחד מהמצבים האלה:

• זוכה בפסק דין כספי שהחייב לא שילם לו, כשלחייב יש זכויות בדירה, בקרקע או בנחלה
• בעל משכנתא או שעבוד, כולל מלווה פרטי, שהלווה הפסיק לשלם לו
• שותף שקיבל פסק דין לפירוק שיתוף במקרקעין והשותפים האחרים אינם משתפים פעולה במכירה
• זוכה בפסק דין לאכיפת הסכם מכר כשהצד השני מסרב לחתום על העברת הזכויות

שלבי ההליך מצד הנושה

• בדיקה מקדימה: רישום הזכויות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה ונושים שקודמים לכם
• הגשת בקשה מנומקת למינוי כונס נכסים, בהוצאה לפועל או בבית המשפט לפי סוג ההליך
• המצאת הבקשה לחייב, לבני משפחתו המתגוררים בנכס ולבעלי זכויות אחרים, ומענה להתנגדויות
• מינוי הכונס, הערכת שווי הנכס בידי שמאי ופרסום הנכס למכירה
• קבלת הצעות, הגשת בקשה לאישור המכירה ומענה לטענות על המחיר
• מסירת החזקה ורישום הזכויות על שם הקונה
• חלוקת התמורה לפי סדר העדיפויות: הוצאות ההליך, מסים ונושים מובטחים, ואחר כך יתר הנושים

דירת מגורים: ההגנות של החייב ומה הן אומרות לנושה

כשמדובר בדירה שבה החייב ובני משפחתו גרים, החוק מגביל את המימוש ודורש לבחון את שאלת הדיור החלוף. זה לא חוסם את ההליך, אבל משפיע על לוח הזמנים ועל הסכום שיגיע בסוף לנושה. לכן בודקים את הנושא לפני הגשת הבקשה, ולא אחרי שההליך כבר נתקע.

כדאיות כלכלית לפני שמתחילים

מימוש נכס כרוך בשכר טרחת כונס, שמאות, פרסום, מסים והוצאות פינוי, ולפעמים יש נושים שקודמים לכם בתור. לפני הגשת הבקשה מחשבים כמה צפוי להישאר לכם בסוף ההליך, ובוחנים חלופות כמו הסדר עם החייב, רכישת חלקו של שותף או מכירה מוסכמת בפיקוח.

נחלות, קיבוצים ונכסים בצפון

בצפון רבים מהנכסים אינם רשומים בטאבו: נחלות במושבים, בתים בקיבוץ ובהרחבות, וזכויות שמנוהלות ברמ״י ובאגודה השיתופית. במימוש נכסים כאלה נדרשים גם הסכמת האגודה, אישורי רמ״י ובדיקה של מגבלות ההעברה. המשרד מכיר את המסלולים האלה מעבודה שוטפת בנחלות ומשקים חקלאיים ובעסקאות מקרקעין בעמק הירדן.