מה עושים אם הדירה לא רשומה בטאבו שנים אחרי הרכישה?
אם הדירה לא רשומה בטאבו שנים אחרי הרכישה, צריך לברר מה הושלם ומה עדיין חסר. לעיתים הזכויות רשומות בחברה משכנת או ברמ״י והעיכוב טכני. במקרים אחרים חסרים אישורי מסים, מסמכי בית משותף, שטרי רישום או פעולה שהמוכר, הקבלן או עורך הדין היו צריכים להשלים.
כדאי להתחיל בבדיקה מסודרת עם עורך דין לרישום זכויות בטאבו ובחינה של מקרקעין ונדל״ן. אפשר להיעזר גם במדריך רישום זכויות בטאבו: אילו מסמכים צריך אחרי עסקה, ירושה או העברה כדי להבין אילו מסמכים עשויים להיות חסרים.
התשובה הקצרה
לא מתחילים בהנחה שהזכויות אבדו, אבל גם לא משאירים את המצב ללא טיפול. בודקים נסח טאבו, אישור זכויות, מסמכי הרכישה והגורם שמנהל את הרישום. לאחר מכן פונים לגורם האחראי עם דרישה ממוקדת להשלמת הפעולות החסרות.
חשוב לטפל בכך לפני מכירה, העברה במתנה או בקשת משכנתה חדשה. רישום לא מוסדר עלול לעכב עסקה עתידית ולהקשות על קבלת מימון.
איפה הדירה יכולה להיות רשומה בינתיים
דירה שלא מופיעה עדיין על שם הקונה בטאבו אינה בהכרח דירה ללא רישום. ייתכן שהזכויות מנוהלות בחברה משכנת, ברמ״י או באמצעות הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונה. בכל מסלול צריך לבדוק מהו המסמך שמוכיח את הזכויות ומה חסר כדי להשלים את הרישום.
למשל, בבניין חדש ייתכן שעדיין לא נרשם בית משותף. בדירה יד שנייה ייתכן שהבית רשום, אבל העברת הבעלות הספציפית לא הושלמה בגלל אישור חסר או מסמך שלא נחתם.
אילו מסמכים צריך לאסוף
- חוזה הרכישה וכל הנספחים, לרבות ייפויי כוח ושטרי מכר אם נחתמו.
- נסח טאבו עדכני, אישור זכויות או אישור מהחברה המשכנת.
- אישור על רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת שניתנה לקונה.
- אישורי מס שבח, מס רכישה ואישור עירייה ככל שהם נדרשים לרישום.
- תכתובות עם המוכר, הקבלן, החברה המשכנת ועורכי הדין שטיפלו בעסקה.
- מסמכי בית משותף, פרצלציה או רמ״י אם העיכוב קשור לרישום הבניין.
מי אחראי לקדם את הרישום
התשובה תלויה בסוג העסקה ובשלב שבו הרישום נעצר. ברכישה מקבלן האחריות עשויה להיות קשורה להתחייבויות הקבלן ולרישום הבית המשותף. בעסקת יד שנייה צריך לבדוק אילו מסמכים המוכר התחייב למסור והאם עורך הדין המטפל קיבל את כל האישורים.
לא מספיק לקבל תשובה כללית שהנושא בטיפול. צריך לבקש פירוט: מה הפעולה האחרונה שבוצעה, איזה מסמך חסר, מי אמור להשיג אותו ומה לוח הזמנים הצפוי.
מה עלול לעכב רישום זכויות
- חוסר באישור מס שבח, מס רכישה או אישור עירייה.
- משכנתה, עיקול, הערה או התחייבות שלא נמחקו.
- עיכוב ברישום בית משותף או בפרצלציה.
- חוסר התאמה בין מסמכי העסקה לבין הרישום הקיים.
- מסמך חסר מהקבלן, מהמוכר, מהחברה המשכנת או מרמ״י.
- צורך בתיקון טעות קודמת ברישום.
למה לא כדאי להמתין לעסקה הבאה
כאשר מנסים למכור דירה שאינה רשומה, הקונה והבנק יבקשו להבין מה מקור הזכויות ואיך ניתן להעביר אותן. אם חסרים מסמכים או קיימת תקלה ישנה, הטיפול עלול להפוך ללחוץ דווקא בזמן משא ומתן.
גם העברת דירה לילד, הסכם גירושין או מחזור משכנתה עשויים להציף את אותה בעיה. עדיף להסדיר את הרישום כשאפשר לאסוף מסמכים ולפנות לגורמים הרלוונטיים בלי לחץ של מועד חתימה.
מתי צריך לפנות לייעוץ
כדאי לפנות לבדיקה אם חלף זמן רב מהרכישה ואין תשובה ברורה, אם החברה המשכנת או הקבלן אינם מגיבים, אם חסר אישור מהותי או אם מתוכננת עסקה חדשה בדירה. עורך הדין בודק את שרשרת המסמכים ומגדיר מה נדרש כדי להשלים את הרישום.
במקרים מסוימים די בדרישה מסודרת ובהשלמת מסמך. במקרים אחרים צריך לטפל בחוב, למחוק רישום קודם או לדרוש מהגורם האחראי לבצע את התחייבותו.
טעויות נפוצות
טעות נפוצה היא להסתפק בכך שיש חוזה רכישה. החוזה חשוב, אבל הוא אינו מחליף רישום זכויות או מסמך עדכני שמראה מה מצב הדירה. טעות נוספת היא להמתין עד שמופיע קונה חדש ורק אז להתחיל לאתר מסמכים ישנים.
אם הדירה לא רשומה בטאבו, כדאי לקבל תמונת מצב כתובה ולבנות סדר פעולות. כך אפשר להבין אם מדובר בעיכוב סביר או בתקלה שדורשת טיפול משפטי ממוקד.
