העברת דירת ירושה בטאבו מתחילה בצו ירושה או בצו קיום צוואה, אבל הצו לבדו אינו תמיד מסיים את העבודה. צריך לוודא שהדירה רשומה על שם המנוח, שפרטי הזיהוי והנכס תואמים, ולהחליט אם רושמים את חלקי היורשים לפי הצו או מבצעים קודם הסדר אחר בין היורשים.
כאשר הרישום, הצוואה והחלוקה תואמים, אפשר להגיש בקשה לרישום הורשה. כשיש אי־התאמה, הסכם חלוקת עיזבון, יורש בחו״ל, בעלים ישן ללא מספר זהות או נכס שאינו רשום בטאבו, נדרשת בדיקה רחבה יותר במסגרת ליווי רישום זכויות בטאבו ובשילוב דיני צוואות וירושות.
כדי להעביר דירת ירושה על שם היורשים מוציאים נסח עדכני, מקבלים צו ירושה או צו קיום צוואה, בודקים התאמה מלאה בין הצו לרישום ומגישים בקשה לרישום הורשה לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. לאחר שהבקשה מאושרת, מפיקים נסח חדש ומוודאים שהיורשים וחלקיהם נרשמו נכון.
אם היורשים רוצים חלוקה שונה מזו שבצו — למשל שהדירה תירשם על שם יורש אחד בלבד — לא כדאי לרשום אוטומטית את הצו לפני שבודקים הסכם חלוקת עיזבון ואת השלכות המס והביצוע. רישום מוקדם עלול להקשות על ביצוע החלוקה שתוכננה.
כאשר המנוח הותיר צוואה, נדרש בדרך כלל צו קיום צוואה שנותן לה תוקף. כאשר אין צוואה, נדרש צו ירושה הקובע מי היורשים ומה חלקו של כל אחד בעיזבון. בקשה לרישום בטאבו אינה מחליפה את ההליך לקבלת הצו.
בבקשה מקוונת לצו ירושה או לצו קיום צוואה ניתן, במקרים המתאימים, לבקש גם העברה של הצו לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. גם במסלול משולב חשוב לבדוק מראש אם רוצים רישום בדיוק לפי הצו או חלוקה מוסכמת אחרת.
רוב העיכובים מתחילים בפרט קטן שאינו תואם: שם ישן, מספר זהות חסר, גוש או חלקה לא נכונים, או דירה שרשומה למעשה בחברה משכנת ולא בפנקסי המקרקעין. לכן מתחילים מהשוואה מסודרת בין המסמכים.
לרשימה רחבה יותר לפי סוג הפעולה אפשר להיעזר במדריך אילו מסמכים צריך לרישום זכויות בטאבו. הדרישות הסופיות נקבעות לפי מצב הרישום והבקשה המסוימת.
משרד המשפטים מפעיל שירות ייעודי של בקשה לרישום הורשה בפנקסי המקרקעין. השירות נועד לרישום זכויות היורשים באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה. אפשרות ההגשה והמסמכים המדויקים תלויים בזהות המגיש ובנסיבות הרישום, ולכן יש לפעול לפי ההנחיות המעודכנות בדף הרשמי.
לאחר ההגשה הבקשה נבדקת בלשכת הרישום המתאימה. אם נדרשת השלמה, חשוב להשיב בדיוק לדרישה ולא להגיש מחדש תיק שונה בלי להבין את סיבת הדחייה. בסיום מוציאים נסח חדש ובודקים את שמות היורשים, מספרי הזהות והחלקים שנרשמו.
אם הצו קובע כמה יורשים, רישום הורשה רגיל משקף בדרך כלל את החלקים שנקבעו בו. כך נוצרת בעלות משותפת בדירה, וכל החלטה על מכירה, השכרה, מימון או פירוק השיתוף צריכה להביא בחשבון את זכויות כולם.
לפני הרישום כדאי לברר אם זו באמת התוצאה הרצויה. כאשר יורש אחד אמור לקבל את הדירה ואחרים יקבלו כסף או נכסים אחרים, ייתכן שהמסלול המתאים הוא הסכם חלוקת עיזבון. ההסכם צריך להיות מותאם לצו, לנכסי העיזבון, לתשלומים בין היורשים ולכללי המס; אין להסתפק בהצהרה משפחתית קצרה.
עצם ההורשה אינה זהה לעסקת מכר רגילה, אך אין להסיק מכך שכל הסדר בין יורשים חסר השלכות מס. כאשר החלוקה כוללת תמורה שמגיעה מחוץ לנכסי העיזבון, העברה נוספת או מכירה לצד שלישי, התוצאה עשויה להשתנות. לכן בודקים את מבנה החלוקה לפני חתימה ולפני רישום.
גם אם אין חבות מס בעייתית, מכירה עתידית של הדירה יכולה לעורר שאלות של מס שבח, יום ושווי רכישה, פטורים וחלקים בדירות אחרות. רישום הזכויות אינו תחליף לתכנון המכירה.
במצבים כאלה בונים מסלול רישום לפני שמגישים. לפעמים צריך להשלים שרשרת צווים, להוכיח זהות, לקבל אישור בית משפט, לטפל בשעבוד או לפנות לגוף שמנהל את הזכויות במקום לטאבו.
כאשר הצו והרישום פשוטים ותואמים, ההליך עשוי להיות טכני יחסית. ייעוץ משפטי חשוב במיוחד כשיש כמה יורשים, תכנון למכור את הדירה, חלוקה שונה מהצו, רישום ישן, מחלוקת משפחתית או צורך לתאם בין טאבו, רשות המסים וגוף מנהל נוסף.
המידע במאמר כללי ואינו מחליף בדיקה של הצו, נסח הרישום, הסכם החלוקה ונסיבות המשפחה. דרישות ההגשה והאגרות עשויות להתעדכן, ולכן לפני פעולה יש לבדוק את ההנחיות הרשמיות ואת התיק הספציפי.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
החלטת ועד האגודה השיתופית במושב פוגעת בכם? מסבירים מתי אפשר לערער עליה, מה תפקיד תקנון האגודה, מתי פונים לרשם האגודות השיתופיות או לערכאה משפטית, ואיך מכינים ערר שיש לו סיכוי.
לקוח עסקי לא שילם חשבונית? לפני שפונים להליך גבייה, מרכזים את ההסכם והראיות, בודקים אם קיימת מחלוקת ושולחים דרישה מדויקת ששומרת על הזכויות.
ייפוי כוח מתמשך לבעלי נחלה צריך להסדיר מי ינהל את המשק, ההכנסות והקשר מול רמ״י והאגודה אם בעל הזכויות לא יוכל לקבל החלטות בעצמו.
