בעלי נכסים רבים מגלים את הפגיעה בשווי הנכס רק כשכבר מאוחר: תוכנית חדשה אושרה, בנייה צפופה הותרה בסמוך, נפתח ציר תנועה חדש, הנוף נחסם או שהאזור שינה את אופיו. לא תמיד מדובר בהפקעה, אבל בהחלט ייתכן שמדובר בפגיעה המזכה בבחינת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
תביעה לפי סעיף 197 נועדה למצבים שבהם תוכנית פוגעת גורמת לירידת ערך של מקרקעין. הפגיעה יכולה להיות ישירה או עקיפה, והיא לא חייבת להתרחש רק על הקרקע עצמה. לעיתים די בכך שהתוכנית החלה על מגרש סמוך כדי לפגוע כלכלית בנכס.
כדי לבסס תביעת סעיף 197 צריך להראות קשר ברור בין התוכנית שאושרה לבין ירידת הערך. זה מחייב בדיקה של התוכנית, של המצב התכנוני שקדם לה, של מאפייני הנכס ושל השפעת השינוי על השווי. ברוב המקרים נדרש גם ניתוח שמאי מסודר, אבל בלי מסגרת משפטית נכונה גם חוות דעת טובה עלולה לא להספיק.
אם התוכנית עדיין לא אושרה, לעיתים עדיף לפעול קודם במסלול של התנגדות, כדי לצמצם את הפגיעה מראש. לכן חשוב להבין גם את הכללים של הגשת התנגדות לתוכנית בנייה או לתב"ע. אם התוכנית כבר אושרה, צריך לעבור לבחינת מסלול הפיצוי.
יש מקרים שבהם אותה תוכנית גם פוגעת בשווי וגם מקדמת בהמשך הפקעה. במצבים כאלה לא נכון לחשוב רק במסלול אחד. יש לבדוק במקביל גם פיצויי הפקעה, כדי להבין את מכלול הזכויות והסעדים.
צריך לעבור על מסמכי התוכנית, להבין מה השתנה לעומת המצב הקודם, לאסוף נסחים ומסמכי זכויות, לבחון אם הוגשה התנגדות ולבדוק מהו חלון הזמנים הרלוונטי. בשלב הזה אפשר לבנות תשתית מסודרת שתכריע אם מדובר בפגיעה אמיתית ברת-פיצוי.
לבדיקה רחבה יותר של מצב הזכויות, התכנון והסיכונים בנכס, אפשר להיעזר גם במאמר דיני תכנון ובנייה – המדריך המשפטי לכל בעל נכס ויזם.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
כאשר מוכר מבקש לדחות את מועד מסירת הדירה, חשוב לבדוק את חוזה המכר, את סיבת הדחייה, את התשלום האחרון ואת הפיצוי או הבטוחות לפני שמסכימים לשינוי.
ירושת נחלה במושב אינה מתחלקת כמו דירה רגילה. צריך לבדוק בן ממשיך, צוואה, רישומי רמ״י, מסמכי אגודה והסכמות משפחתיות לפני שמחליטים מי מקבל את הזכויות.
התנגדות לתוכנית בנייה במועצה אזורית צריכה להיות מוגשת בזמן, עם נימוקים תכנוניים ומשפטיים ברורים, תשתית עובדתית ומסמכים שמראים כיצד התוכנית פוגעת בנכס או בסביבה.
