עורך דין לרישום זכויות בטאבו
ליווי ברישום זכויות בטאבו, העברת בעלות, תיקון רישום והסדרת שרשרת הזכויות בנכס.
ההבדל בין טאבו, מנהל וחברה משכנת הוא ההבדל בין המקום שבו הזכויות בנכס רשומות או מנוהלות. טאבו הוא מרשם המקרקעין הרשמי; רמ״י, שנקראה בעבר מנהל מקרקעי ישראל, מנהלת זכויות בקרקעות מדינה; וחברה משכנת מנהלת רישום פנימי של זכויות בפרויקטים שטרם נרשמו באופן מלא בטאבו. לפני עסקה צריך להבין באיזה מסלול נמצא הנכס, כי לכל מסלול יש מסמכים, בדיקות וסיכונים שונים.
כאשר יש ספק לגבי מקום הרישום, כדאי לבצע בדיקה מסודרת עם עורך דין לרישום זכויות בטאבו כחלק מבדיקת מקרקעין ונדל״ן. אם מדובר בחברה, יזם או גוף עסקי שמחזיק נכסים, הבדיקה מתחברת לעיתים גם להיבטים של עסקים וייעוץ משפטי לחברות.
רבים משתמשים במילים טאבו, מנהל וחברה משכנת כאילו מדובר באותו דבר, אבל בעסקת מקרקעין ההבדל ביניהם יכול לשנות את כל דרך הבדיקה. נכס שרשום בטאבו מאפשר בדרך כלל לראות נסח רשמי שבו מופיעים בעלי הזכויות, משכנתאות, הערות ועיקולים. בנכס שמנוהל ברמ״י או בחברה משכנת, חלק מהמידע החשוב נמצא באישורי זכויות, בתיק רמ״י, במסמכי חברה או בתכתובות עם הגוף המנהל.
הבעיה מתגלה בדרך כלל כשצריך למכור, לקבל משכנתה, להעביר זכויות בירושה או לרשום הערת אזהרה. בשלב הזה הצדדים מגלים שהמסמך שהם החזיקו אינו מספיק לבנק או לקונה, או שהזכויות אינן רשומות במקום שבו חשבו שהן רשומות.
טאבו הוא לשכת רישום המקרקעין. כאשר דירה רשומה בטאבו באופן מלא, ניתן להפיק נסח שבו רואים את פרטי הנכס, בעלי הזכויות והערות רשומות. זה אינו אומר שאין סיכונים, אבל נקודת המוצא ברורה יותר: המרשם הרשמי הוא המקום המרכזי לבדיקת הזכויות.
רמ״י מנהלת זכויות במקרקעי ישראל, ולעיתים הזכות אינה בעלות פרטית רגילה אלא חכירה או זכות אחרת לפי הסכם ותנאי רשות מקרקעי ישראל. בנכסים כאלה חשוב לבדוק אישור זכויות, חוזה חכירה, דמי היוון, הגבלות העברה, שימוש מותר ולעיתים גם אישורים או תשלומים שנדרשים לפני העברת זכויות.
חברה משכנת היא בדרך כלל חברה קבלנית או גורם מנהל שמחזיק רישום פנימי של זכויות עד להשלמת רישום הבית המשותף או העברת הזכויות לטאבו. הקונה או המוכר מקבלים אישור זכויות מהחברה, ולעיתים כל העברה מחייבת מסמכים ואישורים מהחברה המשכנת, נוסף על מסים ואישורי עירייה.
עסקה יכולה להיתקע כאשר בחוזה נכתב שהדירה רשומה בטאבו, אבל בפועל הזכויות עדיין מנוהלות בחברה משכנת. במצב כזה אי אפשר להסתפק בנסח כללי של הקרקע או הבית המשותף; צריך אישור זכויות ספציפי שמראה מי בעל הזכות בדירה ומה רשום לטובתו או לחובתו.
במקרים אחרים הבנק מבקש מסמך שלא הוכן בזמן: אישור זכויות עדכני מרמ״י, הסכמת חברה משכנת, אישור היעדר חובות או מסמך שמראה שניתן לרשום משכנתה. אם המסמך חסר, לוח התשלומים בחוזה עלול להילחץ גם כשהצדדים כבר חתמו.
סימן אזהרה מוקדם הוא מוכר שמציג רק חוזה רכישה ישן או צילום של אישור זכויות מלפני שנים. בעסקה אמיתית צריך מסמך עדכני מהמרשם או מהגוף שמנהל את הזכויות, כי הערות, שעבודים, חובות או מגבלות יכולים להשתנות לאורך הזמן.
טעות נפוצה היא להניח שאם יש כתובת ומפתח, אז הזכויות ברורות. בפועל, דירה יכולה להיות מוחזקת שנים באמצעות אישור זכויות בלבד, והעסקה הבאה תדרוש השלמות רישום שלא בוצעו בעבר. טעות נוספת היא לחשוב שחברה משכנת היא רק עניין טכני; לעיתים היא זו שמחזיקה במידע הקריטי על העברת זכויות, משכנתאות והתחייבויות קודמות.
טעות שלישית היא להתעלם ממסלול רמ״י עד לשלב מאוחר. בקרקע שמנוהלת ברמ״י ייתכנו תנאים, תשלומים או אישורים שיכולים להשפיע על מחיר העסקה ועל האפשרות להשלים אותה בזמן. אם בודקים את זה רק אחרי חתימה, התיקון כבר נעשה מתוך לחץ.
כדאי לפנות לעורך דין לפני חתימה אם אין נסח טאבו ברור, אם הזכויות רשומות ברמ״י או בחברה משכנת, אם המוכר מציג מסמכים ישנים, או אם הבנק מבקש אישורים שהצדדים לא מכירים. הבדיקה צריכה להיעשות לפני קביעת לוח תשלומים סופי, כי מסלול הרישום משפיע על הביטחונות ועל תנאי העסקה.
במקרים פשוטים, הבדיקה תסתיים באישור שהמסמכים מתאימים ושניתן להתקדם. במקרים מורכבים יותר צריך לקבוע תנאים בחוזה: מי משיג כל אישור, אילו כספים נשארים בנאמנות, מה עושים אם חברה משכנת או רמ״י לא נותנים אישור בזמן, ומתי הקונה רשאי לעצור או לדחות תשלום. ההבדל בין טאבו, מנהל וחברה משכנת אינו רק מונח מקצועי; הוא קובע איך מוכיחים זכויות ואיך מגנים על העסקה.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
קרין ליוותה אותי בהסכם מכר לדירה, ואני חייבת לציין שהיא הייתה מקצועית, יסודית וסבלנית לאורך כל הדרך. היא הסבירה לי כל פרט בצורה ברורה, דאגה שאהיה מוגן מבחינה משפטית, וטיפלה בכל שלב בעסקה במהירות וביעילות. הרגשתי שיש על מי לסמוך. מומלצת בחום לכל מי שמחפש עורכת דין אמינה ומדויקת בתחום הנדל״ן!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
תיקון טעות ברישום שטח או בעלות בטאבו מתחיל בזיהוי מקור הפער בין המרשם למסמכים. לאחר מכן אוספים אסמכתאות ומגישים בקשה מתאימה לרשם המקרקעין או לגורם שמנהל את הזכויות.
רישום הערת אזהרה לטובת קונה נעשה לאחר חתימת חוזה ובדרך כלל לפני העברת כספים משמעותית, כדי להגן על הקונה מפני עסקה נוגדת או פעולה שמסכנת את זכויותיו.
כאשר המוכר אינו רשום כבעל הדירה, לא חותמים לפני שמבינים מי בעל הזכויות בפועל, אילו מסמכים חסרים ומה נדרש כדי להעביר את הזכויות לקונה.