עורך דין לרישום זכויות בטאבו
ליווי ברישום זכויות בטאבו, העברת בעלות, תיקון רישום והסדרת שרשרת הזכויות בנכס.
תיקון טעות ברישום שטח או בעלות בטאבו מתחיל בבדיקה האם מדובר בטעות סופר פשוטה, בפער בין מסמכי העסקה לבין המרשם, או בבעיה מהותית בזכויות. לא מגישים בקשה כללית לפני שמבינים מה מקור הסתירה. בדרך כלל צריך להשוות בין נסח טאבו, שטרי רישום, תשריט בית משותף, היתר בנייה, חוזה רכישה ואישורי זכויות קודמים.
כאשר מתגלה פער ברישום, כדאי לבצע בדיקה עם עורך דין לרישום זכויות בטאבו כחלק מתחום מקרקעין ונדל״ן. אם אתם עדיין בודקים איפה הזכויות מנוהלות, המאמר מה ההבדל בין טאבו, מנהל וחברה משכנת יכול לעזור להבין מי הגוף הרלוונטי לטיפול.
טעויות ברישום מקרקעין מתגלות לא פעם רק כשמנסים למכור דירה, לקבל משכנתה, להעביר נכס בירושה או לרשום הערת אזהרה. עד אותו שלב בעלי הנכס מסתמכים על חוזה או על שימוש בפועל, ואז מתברר שהשטח בנסח שונה מהתשריט, שהבעלות רשומה בשם לא מדויק, או שההצמדות אינן מופיעות כפי שהצדדים חשבו.
הבעיה המרכזית אינה תמיד עצם הזכות, אלא היכולת להוכיח אותה בזמן עסקה. קונה ובנק לא מסתפקים בהסבר ש"כך זה תמיד היה". הם צריכים מסמך רשמי או תיקון שמיישב את הפער בין המרשם לבין המציאות המשפטית והפיזית.
כאשר מדובר בטעות טכנית, למשל שגיאת הקלדה בשם, מספר זהות שגוי או פרט חסר בשטר, ניתן לעיתים להגיש בקשה לתיקון בצירוף מסמכים מזהים ואסמכתאות. כאשר מדובר בטעות בשטח, בתת חלקה, בהצמדה או בזהות בעל הזכות, הבדיקה מורכבת יותר ודורשת להבין איזה מסמך יצר את הרישום השגוי.
בבניין משותף, למשל, ייתכן שהפער נובע מתשריט בית משותף או צו רישום בית משותף שאינו תואם את מצב הדירות בפועל. בנכס שעבר כמה עסקאות, ייתכן שהטעות נוצרה בשטר מכר ישן או בהעברה קודמת שלא הושלמה נכון. אם הזכויות מנוהלות ברמ״י או בחברה משכנת, ייתכן שהתיקון צריך להתחיל שם לפני שניתן לעדכן את הטאבו.
לכן לא נכון להניח שכל טעות נפתרת באותה בקשה. בקשה לא מדויקת עלולה להידחות, או גרוע מכך, לחשוף מחלוקת שלא טופלה עם בעלים אחר, שכן, יורש או גוף מנהל.
מקרה נפוץ הוא דירה שהשטח הרשום שלה קטן או גדול מהשטח שמופיע בארנונה או בהיתר. לפעמים אין באמת טעות בטאבו, אלא שיטות מדידה שונות. במקרים אחרים יש פער אמיתי בין התשריט לבין השימוש בפועל, למשל מחסן שהוצמד לדירה אבל לא נרשם נכון, מרפסת שנסגרה, או חניה שמופיעה במסמך אחד ולא באחר.
בעיה נוספת מתעוררת כאשר בעלות נרשמה בשם שגוי או לא הועברה אחרי עסקה ישנה. יורשים מגלים לפעמים שהדירה עדיין רשומה על שם המוריש או על שם מוכר קודם, אף שבמשפחה כולם התייחסו אליה כנכס שכבר עבר. בשלב מכירה, הפער הזה יכול לעצור את העסקה עד להשלמת מסמכים, צווים או שטרי העברה.
סימן אזהרה מוקדם הוא כאשר המוכר מציג רק חוזה רכישה ישן ולא נסח עדכני או אישור זכויות ברור. תשובה כללית כמו "זו רק טעות ברישום" אינה מספיקה אם לא ברור מהו המסמך שמוכיח את התיקון המבוקש.
טעות נפוצה היא לנסות לתקן את הטאבו לפי ארנונה בלבד. שטח בארנונה אינו בהכרח קובע את הזכויות הקנייניות, ולכן צריך לבדוק את מסמכי הרישום ולא רק חשבון עירייה. טעות נוספת היא לדחות את הטיפול עד למציאת קונה, ואז לגלות שהבנק מסרב להתקדם לפני תיקון הרישום.
טעות שלישית היא להגיש בקשה בלי לבדוק אם התיקון פוגע בזכות של צד אחר. אם תיקון ההצמדה, השטח או הבעלות משפיע על שכן, שותף, יורש או בעל הערה, ייתכן שנדרשת הסכמה או הליך מסודר יותר מבקשה טכנית.
כדאי לפנות לעורך דין כאשר יש פער בין נסח הטאבו לבין החוזה, התשריט, ההיתר או מצב הנכס בפועל; כאשר מתוכננת מכירה או משכנתה; או כאשר גורם כמו בנק, קונה, רמ״י או חברה משכנת מבקש תיקון לפני המשך טיפול.
הטיפול הנכון מתחיל במיפוי המסמכים ובזיהוי מקור הטעות. לאחר מכן בוחרים אם להגיש בקשה לתיקון רישום, להשלים מסמך חסר, לתקן צו בית משותף, לקבל אישור מגורם מנהל או לפנות להליך מתאים אם קיימת מחלוקת. כך אפשר לתקן את הרישום בלי להפוך פער טכני לכשל שמסכן את העסקה.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
קרין ליוותה אותי בהסכם מכר לדירה, ואני חייבת לציין שהיא הייתה מקצועית, יסודית וסבלנית לאורך כל הדרך. היא הסבירה לי כל פרט בצורה ברורה, דאגה שאהיה מוגן מבחינה משפטית, וטיפלה בכל שלב בעסקה במהירות וביעילות. הרגשתי שיש על מי לסמוך. מומלצת בחום לכל מי שמחפש עורכת דין אמינה ומדויקת בתחום הנדל״ן!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
טאבו, רמ״י וחברה משכנת הם שלושה מסלולים שונים לניהול ורישום זכויות בנכס. ההבדל ביניהם משפיע על המסמכים שצריך לבדוק, על מהירות העסקה ועל הדרך להעביר זכויות לקונה.
רישום הערת אזהרה לטובת קונה נעשה לאחר חתימת חוזה ובדרך כלל לפני העברת כספים משמעותית, כדי להגן על הקונה מפני עסקה נוגדת או פעולה שמסכנת את זכויותיו.
כאשר המוכר אינו רשום כבעל הדירה, לא חותמים לפני שמבינים מי בעל הזכויות בפועל, אילו מסמכים חסרים ומה נדרש כדי להעביר את הזכויות לקונה.