אם המוכר לא רשום כבעל הדירה, לא נכון להתקדם לחתימה רגילה לפני שמבינים למה הוא לא רשום ומה נדרש כדי להעביר את הזכויות. לפעמים מדובר בעיכוב טכני ברישום, למשל עסקה קודמת שלא הושלמה בטאבו. במקרים אחרים מדובר בסיכון מהותי: ירושה שלא הוסדרה, זכויות בחברה משכנת, ייפוי כוח חסר או מוכר שאינו בעל הזכות למכור.
במצב כזה צריך לבדוק את שרשרת הזכויות במסגרת ליווי משפטי לעסקאות מכר מקרקעין ולוודא שהעסקה מתאימה לכללי מקרקעין ונדל״ן. אם מופיעות גם הערות או עיקולים, כדאי לקרוא גם את המדריך על בדיקת עיקול או הערת אזהרה על דירה.
כאשר המוכר אינו רשום כבעל הדירה, עוצרים ובודקים מי רשום כיום, מכוח איזה מסמך המוכר טוען לזכות ומה חסר כדי להשלים את ההעברה. לא מספיק שהמוכר אומר שהדירה שלו. צריך לראות חוזה קודם, אישור זכויות, צו ירושה, צו קיום צוואה, ייפוי כוח או מסמך אחר שמסביר את הזכות.
אם המסמכים תקינים, אפשר לעיתים לבנות חוזה עם תנאים ברורים, נאמנות ולוח תשלומים שמגן על הקונה. אם אין דרך ברורה לרשום את הזכויות על שם הקונה, מדובר בסיכון שלא כדאי להתייחס אליו כאל פרט טכני.
יש כמה מצבים נפוצים שבהם המוכר אינו מופיע כבעלים בנסח טאבו. ייתכן שהוא רכש את הדירה בעבר אבל הרישום לא הושלם. ייתכן שהדירה עדיין רשומה על שם יורש קודם, חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל או בעלים היסטורי. ייתכן גם שמדובר בדירה שנרכשה מקבלן ועדיין לא נרשמה כבית משותף.
לא כל אחד מהמצבים האלה פוסל עסקה, אבל כל אחד מהם מחייב בדיקה שונה. עסקה שבה חסר רק אישור מסים אינה דומה לעסקה שבה אין צו ירושה, ועסקה מול חברה משכנת אינה דומה לדירה שרשומה בטאבו בצורה מלאה ונקייה.
בדיקת שרשרת הזכויות בוחנת איך הזכות עברה מהבעלים הרשום ועד למוכר הנוכחי. צריך לראות שכל חוליה בשרשרת נתמכת במסמך תקין: חוזה, ירושה, העברה, אישור זכויות או ייפוי כוח מתאים. אם יש חוליה חסרה, צריך להבין אם אפשר להשלים אותה לפני חתימה או כתנאי ברור בחוזה.
למשל, אם הדירה רשומה על שם אדם שנפטר והמוכר הוא אחד היורשים, צריך לבדוק אם יש צו ירושה או צו קיום צוואה, מי היורשים האחרים, והאם כולם חתומים או מסכימים למכירה. אם הדירה רשומה על שם מוכר קודם, צריך לבדוק אם העסקה הקודמת דווחה ושולמו המסים הנדרשים.
חוזה מכר במצב כזה צריך לכלול תנאים שמגנים על הקונה. בדרך כלל לא נכון לשחרר את מלוא התמורה לפני שיש מסלול ברור לרישום. לעיתים קובעים שהתשלום הראשון יישאר בנאמנות, שהתשלום הבא ישוחרר רק לאחר השלמת מסמך חסר, או שהעסקה תותנה בקבלת אישור זכויות תקין.
צריך גם לקבוע מה קורה אם הרישום לא מושלם בזמן. בלי סעד ברור, הקונה עלול למצוא את עצמו מחויב לעסקה, אחרי ששילם כסף, אבל בלי יכולת לרשום את הדירה על שמו או לקבל משכנתה.
הסיכון המרכזי הוא שהקונה ישלם כסף לאדם שלא יכול להשלים את העברת הזכויות. סיכון נוסף הוא עיכוב בקבלת משכנתה, כי הבנק ידרוש לראות מסמכים שמוכיחים שאפשר לרשום בטוחה על הנכס. במקרים מסוימים גם מסירת החזקה בדירה לא פותרת את הבעיה, כי הזכות המשפטית עדיין לא הועברה.
יש גם סיכון של צדדים שלישיים: יורשים אחרים, נושים, קונה קודם או מי שרשומה לטובתו הערת אזהרה. לכן צריך לבדוק לא רק מה המוכר מציג, אלא גם מה מופיע במרשמים ובמסמכים של הגורמים שמנהלים את הזכויות.
אפשר לשקול להמשיך כאשר יש הסבר ברור לפער ברישום, כאשר המסמכים תומכים בזכות של המוכר, וכאשר ניתן לקבוע מנגנון בטוח להשלמת הרישום. למשל, אם חסר רק אישור פורמלי שניתן לקבל בתוך זמן קצר, אפשר לבנות את העסקה סביב קבלת האישור.
לעומת זאת, אם אין צו ירושה, אם לא ברור מי בעל הזכות, אם חסרים מסמכי עסקה קודמת או אם יש מחלוקת משפחתית או משפטית, כדאי לעצור לפני חתימה. במצב כזה הבעיה אינה רק בירוקרטית אלא יכולה לשנות את עצם היכולת למכור.
טעות נפוצה היא להניח ש'כולם יודעים שהדירה שלו' ולכן אין צורך ברישום. בעסקת מקרקעין, הרישום והמסמכים הם הבסיס לזכות. טעות נוספת היא לחתום על זיכרון דברים לפני בדיקת המסמכים, ואז לגלות שהמוכר צריך חודשים כדי להסדיר ירושה או עסקה קודמת.
טעות שלישית היא להעביר מקדמה ישירות למוכר במקום לנאמנות. כאשר יש בעיית רישום, הכסף צריך להיות חלק ממנגנון שמבטיח שהמסמכים יושלמו, ולא רק ביטוי לאמון בין הצדדים.
לפני חתימה מבקשים את כל המסמכים, בודקים את המרשם הרלוונטי, משווים בין שם המוכר לבין בעל הזכויות הרשום ומבינים מה חסר. לאחר מכן מחליטים אם אפשר להתקדם, האם צריך תנאי מתלה, ואיזה סכום יישאר בנאמנות עד להשלמת הרישום.
כאשר המוכר לא רשום כבעל הדירה, עסקה טובה היא לא עסקה שמתעלמת מהבעיה, אלא עסקה שמטפלת בה מראש. אם אי אפשר להסביר את שרשרת הזכויות במסמכים, לא כדאי לחתום מתוך הנחה שהעניין יסתדר אחרי התשלום.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
אפשר למכור דירה מושכרת, אבל צריך להסדיר מראש את המשך השכירות, הביקורים בדירה, מועד המסירה, הפיקדונות והמידע שמועבר לקונה.
לפני מכירת דירה, מוכר צריך למסור לקונה מידע מהותי על הנכס ועל העסקה. כך בודקים מה לתעד, מה להציג ומתי לא להסתפק בתשובה בעל פה.
אין קבלות על שיפוץ? עדיין ייתכן שאפשר לבסס חלק מההוצאות למס שבח, אך צריך לאסוף ראיות מסודרות לפני הדיווח ולא להניח שכל הוצאה תוכר.
