עורך דין לעסקאות מכר דירות, קרקעות ונחלות
ליווי משפטי ומיסוי מלא בעסקאות נדל״ן ונחלות מורכבות.
אפשר למכור דירה עם משכנתה קיימת, אבל לא נכון להתייחס למשכנתה כאל פרט טכני שייסגר בסוף. צריך להבין מה יתרת החוב, האם קיימים שעבודים או התחייבות לרישום משכנתה, איך מקבלים מכתב כוונות מהבנק, ובאיזה שלב מתוך כספי הקונה מסלקים את ההלוואה.
הבדיקה צריכה להשתלב בתוך ליווי משפטי לעסקאות מכר דירות, קרקעות ונחלות ובתוך כללי מקרקעין ונדל״ן. אם הקונה מבקש גם הערת אזהרה או בטוחות לפני תשלום, כדאי לקרוא גם את המדריך על רישום הערת אזהרה לטובת קונה.
בדרך כלל אפשר למכור דירה עם משכנתה קיימת, כל עוד חוזה המכר מסדיר במפורש כיצד המשכנתה תסולק ומתי יימחק השעבוד. בפועל, חלק מהתמורה שמשלם הקונה מועבר לבנק של המוכר לפי מכתב כוונות, ולאחר הסילוק הבנק מנפיק מסמכים למחיקת המשכנתה.
הסיכון מתחיל כאשר חותמים על חוזה בלי לדעת מה יתרת המשכנתה, בלי לוודא שהבנק מוכן להנפיק מכתב כוונות, או בלי להתאים את לוח התשלומים לדרישות הבנק של הקונה. במצב כזה עסקה פשוטה עלולה להיתקע בין שני בנקים, רישום בטאבו ולוחות זמנים שלא מסתדרים.
לפני חתימה על חוזה כדאי לבקש מהבנק של המוכר מידע עדכני על יתרת ההלוואה, סוג השעבוד ומסמכי הסילוק הנדרשים. לא מספיק לזכור בערך כמה נשאר במשכנתה. צריך להבין אם קיימות הלוואות נוספות, פיגורים, גרירה מתוכננת לנכס אחר או התחייבות לרישום משכנתה שעדיין לא נרשמה.
סימן אזהרה מוקדם הוא מצב שבו המוכר מניח שהתמורה מהקונה תכסה את החוב, אבל לא בדק אם קיימת עמלת פירעון מוקדם או אם הבנק דורש פעולה נוספת. פער כזה יכול להשפיע על התמורה נטו של המוכר ועל היכולת לעמוד בלוח התשלומים שנקבע בחוזה.
מכתב כוונות הוא מסמך שהבנק של המוכר מנפיק ובו הוא מפרט כמה צריך לשלם כדי לסלק את המשכנתה ומה יקרה לאחר התשלום. בדרך כלל המכתב כולל סכום לתשלום, תוקף מוגבל, פרטי חשבון או הוראות תשלום, והתחייבות של הבנק להמציא מסמכים למחיקת השעבוד לאחר קבלת הכסף.
הקונה ועורך הדין שלו ירצו לראות שהכסף שמיועד לסילוק המשכנתה לא עובר סתם למוכר, אלא משולם לפי הוראות הבנק. כך הקונה יודע שהשעבוד שמכביד על הדירה אמור להימחק, והמוכר יודע שחלק מהתמורה סוגר את החוב במקום להישאר פתוח אחרי המסירה.
בדירה עם משכנתה קיימת, לוח התשלומים צריך להתחשב בשלושה דברים: יתרת החוב של המוכר, הצורך של הקונה לקבל בטוחות, והדרישות של הבנק שמממן את הקונה. אם הקונה לוקח משכנתה, הבנק שלו עשוי לדרוש שהמשכנתה הקודמת תסולק או שתירשם התחייבות מתאימה לפני שחרור כספים.
לכן חוזה המכר צריך לקבוע איזה תשלום מיועד לסילוק המשכנתה, האם הוא מועבר ישירות לבנק, מה קורה אם סכום מכתב הכוונות משתנה, ואילו מסמכים המוכר חייב למסור לאחר הסילוק. כאשר הדברים לא כתובים, כל צד עלול להבין אחרת את סדר הפעולות.
כאשר גם הקונה לוקח משכנתה, העסקה מערבת שני בנקים. הבנק של המוכר רוצה לקבל את הסכום שמסלק את החוב, והבנק של הקונה רוצה לוודא שהשעבוד שלו יוכל להירשם בצורה נקייה. לכן חשוב לתאם מראש בין לוח התשלומים לבין דרישות שני הבנקים.
בפועל, הבנק של הקונה עשוי לבקש מסמכים כמו התחייבות לרישום משכנתה, אישור זכויות נקי, מכתב כוונות של הבנק הקודם או אישור על מחיקת המשכנתה לאחר תשלום. אם המסמכים האלה לא מוכנים בזמן, הקונה עלול להתקשות לשחרר את כספי המשכנתה שלו, והמוכר עלול להיקלע לאיחור שלא תכנן.
לעיתים מוכר רוצה לגרור את המשכנתה לנכס אחר במקום לפרוע אותה. זה אפשרי רק אם הבנק מסכים ובכפוף לתנאים שלו. מבחינת עסקת המכר, אסור להניח שהגרירה תאושר. צריך לקבוע בחוזה מה קורה אם הבנק לא מאשר את הגרירה או אם האישור מתעכב.
אם הגרירה תלויה ברכישה אחרת של המוכר, צריך להיזהר במיוחד. שתי עסקאות שמלוות זו את זו יכולות ליצור לחץ זמנים: הקונה של הדירה הראשונה ממתין למחיקת השעבוד, והמוכר ממתין לאישור בנקאי בעסקה אחרת.
הטעות הראשונה היא לחתום לפני שמבינים את יתרת החוב ואת דרישות הבנק. הטעות השנייה היא לקבוע לוח תשלומים שאינו משאיר מספיק זמן להנפקת מכתב כוונות, העברת כספים, קבלת מסמכי מחיקה ורישום. הטעות השלישית היא להעביר כסף למוכר במקום לפי הוראות הבנק כאשר התשלום מיועד לסילוק המשכנתה.
טעות נוספת היא להתעלם ממועדי תוקף. מכתב כוונות תקף בדרך כלל לתקופה מוגבלת, והסכום בו יכול להשתנות. אם התשלום מתבצע באיחור, ייתכן שצריך מכתב חדש או סכום אחר. חוזה טוב צריך לקחת את זה בחשבון.
החוזה צריך לקבוע מנגנון מסודר: מתי המוכר מציג מכתב כוונות, מי משלם לבנק, מה נחשב סילוק משכנתה, אילו מסמכים יימסרו לקונה ומתי כספים משתחררים מנאמנות. במקרים מתאימים אפשר לקבוע שחלק מהתמורה יישאר בנאמנות עד למחיקת השעבוד או עד לקבלת מסמך מחיקה.
מבחינת המוכר, חשוב לוודא שסילוק המשכנתה לא משאיר חוב פתוח ושמועדי התשלום מאפשרים לו לעמוד בהתחייבויות שלו. מבחינת הקונה, חשוב לוודא שהתשלום שלו באמת מקדם מחיקת שעבוד ושבסוף הדרך ניתן יהיה לרשום את הדירה על שמו כשהזכויות נקיות.
כדאי לפנות לייעוץ לפני חתימה על הסכם מכר, ובוודאי לפני קביעת לוח תשלומים סופי. אם כבר יש טיוטת חוזה, מכתב כוונות או דרישה מהבנק של הקונה, אפשר לבדוק אותם יחד ולוודא שהחוזה מתמודד עם המשכנתה הקיימת במקום להשאיר אותה לסוף.
מכירת דירה עם משכנתה קיימת היא פעולה נפוצה, אבל היא דורשת סדר. כשמגדירים מראש את התשלומים, המסמכים, הבנקים והבטוחות, אפשר לצמצם את הסיכון שהעסקה תיתקע דווקא אחרי שכבר נחתם חוזה.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
קרין ליוותה אותי בהסכם מכר לדירה, ואני חייבת לציין שהיא הייתה מקצועית, יסודית וסבלנית לאורך כל הדרך. היא הסבירה לי כל פרט בצורה ברורה, דאגה שאהיה מוגן מבחינה משפטית, וטיפלה בכל שלב בעסקה במהירות וביעילות. הרגשתי שיש על מי לסמוך. מומלצת בחום לכל מי שמחפש עורכת דין אמינה ומדויקת בתחום הנדל״ן!
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
רמ״י יכולה במקרים מסוימים לדרוש תשלום או הסדרה על שימוש חורג בנחלה, במיוחד כשהשימוש אינו תואם את ההסכם, ההיתר או מטרת הקרקע.
תיקון טעות ברישום שטח או בעלות בטאבו מתחיל בזיהוי מקור הפער בין המרשם למסמכים. לאחר מכן אוספים אסמכתאות ומגישים בקשה מתאימה לרשם המקרקעין או לגורם שמנהל את הזכויות.
טאבו, רמ״י וחברה משכנת הם שלושה מסלולים שונים לניהול ורישום זכויות בנכס. ההבדל ביניהם משפיע על המסמכים שצריך לבדוק, על מהירות העסקה ועל הדרך להעביר זכויות לקונה.