דירה שהתקבלה בירושה אינה פטורה אוטומטית ממס שבח. לעיתים מתקיים פטור ייעודי לדירת ירושה, אך אם אחד מתנאיו חסר, צריך לבדוק מסלול פטור אחר או לחשב את השבח לפי נתוני הרכישה של המוריש, מחיר המכירה וההוצאות המוכרות.
הבדיקה צריכה להיעשות לפני חתימה על חוזה. אחרי שהיורשים כבר התחייבו למחיר, ללוח תשלומים ולחלוקת התמורה, חבות מס שלא נלקחה בחשבון עלולה ליצור מחסור בכסף להשלמת העסקה או מחלוקת בין היורשים.
כאשר מוכרים דירת ירושה מתחילים בשאלה אם מתקיימים תנאי הפטור הייעודי שבסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. אם הפטור אינו חל, בודקים כיצד היורשים נכנסים לנתוני המס של המוריש: מתי ובאיזה שווי נרכשה הדירה, אילו הוצאות ניתן להוכיח ומהו חלקו של כל מוכר.
לפי עמדת רשות המסים, הפטור הייעודי מותנה בשלושה תנאים מרכזיים ומצטברים: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו או בן זוגו של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בחייו, הוא היה זכאי לפטור. לכן עצם קבלת הדירה בצו ירושה או בצו קיום צוואה אינה מספיקה.
הפטור נועד לאפשר ליורש מתאים להיכנס, במובן מסוים, למצבו של המוריש. הוא אינו פטור כללי לכל נכס שעובר בירושה. צריך לבדוק גם את זהות היורש וגם את מצבו של המוריש ערב הפטירה.
סימן אזהרה מוקדם הוא מידע חלקי על נכסים נוספים של המוריש. למשל, זכות בדירה אחרת, חלק בנכס משפחתי או נכס שרשום אצל חברה משכנת ולא הופיע בנסח שנבדק. לפני שמסתמכים על הפטור צריך למפות את התמונה המלאה ולא להסתפק בזיכרון המשפחתי.
אם הפטור הייעודי לדירת ירושה אינו חל, אין להסיק מיד שכל התמורה חייבת במס. ייתכן שקיים מסלול פטור אחר, לרבות פטור הקשור לדירה יחידה, וייתכן שהעסקה חייבת במס אך השבח החייב נמוך מהפער הפשוט בין מחיר המכירה למחיר הישן.
בשלב הזה חשוב לבצע חישוב מוקדם במסגרת ליווי במיסוי מקרקעין ומס שבח. החישוב מושפע ממועד הרכישה הרלוונטי, שווי הרכישה, תקופות הבעלות, סוג הנכס, זכויות בנייה, פחת אם נדרש, והוצאות שניתן לנכות לפי הדין והאסמכתאות.
בירושה, השאלה אינה רק מתי היורש קיבל את צו הירושה. לצורך מס שבח עשויים להיות רלוונטיים מועד הרכישה ושווי הרכישה של המוריש, בהתאם למועד פטירתו ולהוראות החוק החלות. בדירות ותיקות, ההיסטוריה הזו יכולה לשנות באופן מהותי את תוצאת החישוב.
לכן צריך לאתר את הסכם הרכישה המקורי, דיווחי המס, שומות קודמות ומסמכים על העברות בתוך המשפחה. אם המסמכים חסרים, לא נכון להמציא מחיר רכישה או להסתמך על הערכה בעל פה. בודקים אילו נתונים קיימים במאגרי הרשות, ברישום ובתיק המשפחתי, ואילו ראיות חלופיות אפשר להציג.
כאשר המכירה חייבת במס, הוצאות מוכרות עשויות להפחית את השבח, בכפוף לקשר שלהן לנכס, לדין החל ולהוכחה. לא כל הוצאה משפחתית או שיפוץ כללי מוכרים אוטומטית, והעובדה שהיורשים יודעים שההורים השקיעו בדירה אינה מחליפה אסמכתאות.
אם חסרות קבלות, כדאי לעבור גם על המדריך מה עושים כשאין קבלות על שיפוצים בדירה שנמכרת. המטרה אינה להבטיח שכל הוצאה תוכר, אלא לאסוף בזמן את הראיות הטובות ביותר לפני הגשת השומה העצמית.
כאשר כמה אחים או יורשים מוכרים יחד, צריך לזהות את חלקו של כל אחד, את מסלול הפטור שהוא מבקש ואת אופן חלוקת התמורה. העובדה שהנכס נמכר בחוזה אחד אינה בהכרח הופכת את כל המוכרים לנישום אחד. יש לתאם את הדיווחים ולוודא שאין סתירה בין צו הירושה, הרישום, ההסכם והחלוקה בפועל.
מחלוקת נוצרת לעיתים כאשר יורש אחד נשא בהוצאות, יורש אחר התגורר בדירה, או כשהמשפחה רוצה לחלק את כספי המכירה באופן שאינו זהה לחלקים בצו. לפני שעושים קיזוזים פנימיים או משנים את חלוקת התמורה, צריך לבדוק את השלכות המס ואת דיני העיזבון. במחלוקת על עצם המכירה ראו גם האם אפשר לכפות פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה.
לא בכל מקרה חייבים להשלים רישום נפרד זמן רב לפני העסקה, ולעיתים ניתן לתכנן את רישום הירושה והמכר ברצף. עם זאת, צריך שיהיו צו ירושה או צו קיום צוואה תקפים, התאמה בין הזכויות למסמכים ויכולת לרשום בסוף את הקונה. בנק מלווה, חברה משכנת או רמ״י עשויים להציב דרישות נוספות.
המאמר איך מעבירים דירת ירושה בטאבו מפרט את מסמכי הרישום. אם מתגלה פער בשם, במספר הזהות, בשטח או בזהות בעלי הזכויות, כדאי לטפל בו לפני שהקונה תלוי בהשלמת הרישום.
רשות המסים מרכזת טפסים, מדריכים וכלים לחישוב שומה עצמית בפורטל מיסוי המקרקעין. גם כאשר מבקשים פטור, יש לדווח על העסקה במועד הקבוע בדין; בקשת הפטור אינה תחליף לדיווח.
כדאי לקרוא גם על פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. שני המסלולים שונים, ולעיתים הנתונים מאפשרים יותר מאפשרות אחת. בחירה נכונה נעשית לפי מלוא התמונה ולא לפי הכותרת שנשמעת נוחה יותר.
רצוי לבצע את הבדיקה לפני פרסום הדירה או קבלת הצעה מחייבת, ובוודאי לפני חתימה. הדבר חשוב במיוחד כאשר למוריש היו זכויות נוספות, המסמכים הישנים חסרים, קיימים כמה יורשים, הדירה כוללת זכויות בנייה, או שהמשפחה מתכננת חלוקת תמורה שאינה תואמת בדיוק את צו הירושה.
עורכת דין קרין אמסלם מלווה עסקאות בתחומי מיסוי, צוואות וירושות ומקרקעין. המידע במאמר הוא כללי ואינו מחליף בדיקה של המסמכים, הדין העדכני ונסיבות המכירה הספציפית.
מאמר טוב נותן מסגרת. החלטה טובה מגיעה כשבודקים את העובדות, המסמכים והסיכון הספציפי של המקרה שלכם לפני שמתקדמים.
השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי להבין איך הנושא שקראתם עליו פוגש את המקרה שלכם בפועל.
לרוב אומרים שעורכי דין הם אנשים נצלנים ולא הוגנים. המשרד הזה הגיע כדי למחוק את הסטיגמה הזאת. כל הצוות שם מקסים, ועושים את עבודתם נאמנה. במקרה שלי התנהלתי מול עו"ד חוסאם ארמלי, ואני חייב לציין שלא פגשתי אדם כזה ישר, הגון וכזה חדוד מטרה. תודה רבה מקרב לב 🙏
פניתי לקרין רק כדי להבין אם כדאי למכור נחלה שירשנו או להשאיר אותה. היא ישבה איתי והסבירה את כל התמונה – זכויות, מיסוי, מה אפשר לעשות בעתיד. לא ניסתה לדחוף לכיוון מסוים וזה היה הכי חשוב לי.
קרין אמסלם, עו״ד מקצועית ויסודית ברמה הגבוהה ביותר! ייצגה אותנו בהליך מכירת מגרש בו זכינו במסגרת מכרז. מדובר בתהליך מורכב הכולל רישום זכויות חכירה בטאבו, תשלומים לרמ״י כגון דמי הסכמה, החזר סבסוד לשיכון ובינוי, וכן טיפול במס שבח הכולל הוצאות רבות. קרין ניהלה את כל ההליך במקצועיות, דיוק וירידה לפרטים הקטנים, תוך שמירה מלאה על האינטרסים שלנו כמוכרים. לאורך כל הדרך הרגשנו שיש לנו על מי לסמוך. ממליצים עליה בחום!
החלטת ועד האגודה השיתופית במושב פוגעת בכם? מסבירים מתי אפשר לערער עליה, מה תפקיד תקנון האגודה, מתי פונים לרשם האגודות השיתופיות או לערכאה משפטית, ואיך מכינים ערר שיש לו סיכוי.
לקוח עסקי לא שילם חשבונית? לפני שפונים להליך גבייה, מרכזים את ההסכם והראיות, בודקים אם קיימת מחלוקת ושולחים דרישה מדויקת ששומרת על הזכויות.
ייפוי כוח מתמשך לבעלי נחלה צריך להסדיר מי ינהל את המשק, ההכנסות והקשר מול רמ״י והאגודה אם בעל הזכויות לא יוכל לקבל החלטות בעצמו.
